O setor de hipotecas dos EUA está vendo seus primeiros credores falirem após um aumento repentino nas taxas de empréstimos, e a onda de falências que está chegando pode ser a pior desde que a bolha imobiliária estourou há cerca de 15 anos.
Não há colapso sistêmico desta vez, porque não há o mesmo nível de excesso de empréstimos e porque muitos dos maiores bancos desistiram das hipotecas após a crise financeira. Mas os observadores do mercado, no entanto, esperam uma série de falências ampla o suficiente para desencadear um aumento nas demissões em um setor que emprega centenas de milhares de trabalhadores e, potencialmente, um aumento em algumas taxas de empréstimos.
A maior parte do negócio de hipotecas agora é controlado por credores independentes e, com os volumes de hipotecas em queda este ano, muitos estão lutando para sobreviver.
“Os ‘não-bancos’ estão mal capitalizados”, disse Nancy Wallace, presidente do grupo imobiliário da Berkeley Haas, a escola de negócios da Universidade da Califórnia, em Berkeley. “Quando o mercado de hipotecas afunda, eles estão com problemas.”
Em 2004, apenas cerca de um terço dos 20 principais credores para refinanciamento eram empresas independentes. No ano passado, dois terços dos 20 maiores eram credores não bancários, de acordo com LendingPatterns.com, que analisa o setor para credores hipotecários.
Desde 2016, os bancos viram sua participação no mercado encolher de cerca de metade para cerca de um terço, de acordo com o provedor de notícias e dados Inside Mortgage Finance. Muitos dos chamados “credores-sombra” emergirão dessa desaceleração relativamente ilesos. Mas alguns credores já pararam de operar ou reduziram as atividades drasticamente, incluindo Sprout Mortgage e First Guaranty Mortgage Corp. Ambos são especializados em empréstimos mais arriscados que não são elegíveis para apoio do governo.
A First Guaranty, uma empresa que, de acordo com documentos judiciais, é de propriedade majoritária da gigante de renda fixa Pacific Investment Management Co., entrou com pedido de falência, sob a alegação de que fez empréstimos no início deste ano que caíram de valor. A empresa estava segurando esses empréstimos até ter o suficiente para agrupar em títulos e vender para investidores, e os estava financiando temporariamente com uma linha de crédito.
Uma vez que as taxas de juros começaram a subir, o volume de empréstimos encolheu em todo o setor, de acordo com documentos judiciais. Isso significava que a First Guaranty não conseguia mais encontrar novos empréstimos para agrupar ou obter financiamento suficiente para continuar operando, disse o CEO da First Guaranty, Aaron Samples.
As empresas como o Flagstar Bank e o Customers Bank devem cerca de US$ 418 milhões, de acordo com documentos judiciais. A First Guaranty empregava 600 pessoas antes de declarar falência em junho e fez US$ 10,6 bilhões em empréstimos no ano passado, de acordo com registros judiciais. Dias antes de buscar proteção judicial, a empresa demitiu 471 funcionários porque não conseguiu financiamento suficiente para superar uma crise de caixa.
Os credores independentes ganharam espaço no mercado porque os bancos recuaram muito após a crise financeira de 2008, que começou com empréstimos excessivos em hipotecas. Os reguladores muitas vezes incentivaram o recuo, e isso ainda está acontecendo: a Wells Fargo &Co., a maior empresa de Wall Street no negócio de hipotecas dos EUA, planeja encolher seu império de empréstimos imobiliários, informou a Bloomberg nesta semana.
Ao contrário dos bancos, os credores independentes muitas vezes não têm programas de emergência que possam recorrer para financiamento quando os tempos ficam difíceis, nem têm fundos de depósitos estáveis. Eles dependem de linhas de crédito que tendem a ser de curto prazo e dos preços das hipotecas. Então, quando estão presos a ativos ruins, eles enfrentam chamadas de margem e podem falir.
Muitos credores independentes gerenciaram bem seus riscos e, para os credores que trabalham extensivamente com empresas apoiadas pelo governo (GSEs, na sigla em inglês), como Fannie Mae e Freddie Mac, a situação é menos terrível. Muitas vezes, eles podem obter financiamento de emergência de empresas patrocinadas pelo governo se tiverem dificuldades
Mas os credores que fazem empréstimos mais arriscados e trabalham com menos frequência com as GSEs têm menos opções quando enfrentam chamadas de margem.
“Parte da razão pela qual essas empresas estão angustiadas é porque os empréstimos não podem ir às GSEs para financiamento”, disse David Goodson, chefe de crédito securitizado da Voya Investment Management, em entrevista por telefone. “As opções de financiamento são mais limitadas, o que é especialmente doloroso quando as condições financeiras estão apertando.”
O Federal Reserve (Fed, o banco central dos EUA) apertou as taxas de juros em 2,25 pontos percentuais este ano em um esforço para domar a inflação, e as taxas de hipotecas de 30 anos nos EUA subiram acima de 5% para empréstimos garantidos pelo governo. Isso está perto de seus níveis mais altos desde a crise financeira, de cerca de 3,1% no final do ano passado. Isso derrubou o valor dos empréstimos à habitação feitos há apenas alguns meses. Uma hipoteca feita em janeiro e não elegível para apoio do governo poderia ter sido negociada no início de agosto em torno de 85 centavos de dólar.
Os credores geralmente tentam fazer empréstimos no valor de algo em torno de 102 centavos para cobrir seus custos iniciais. Para um credor cujos empréstimos caíram para 85 centavos, as perdas podem ser debilitantes, mesmo que ainda não tenham sido realizadas.
Além disso, os negócios estão em grande queda. O volume geral de pedidos de hipotecas caiu mais de 50% este ano, de acordo com a Mortgage Bankers Association. Essas condições de negócios estão estimulando os bancos que fornecem linhas de crédito conhecidas como “armazéns” para fazer chamadas de margem e cortar crédito.
“Os credores de ‘armazéns’ neste setor parecem estar extremamente no topo das coisas nesta crise, ao contrário de 2008”, disse o advogado de falências Mark Power, que está representando os credores na falência da First Guaranty. “Eles estão fazendo chamadas de margem rapidamente.”
Os bancos têm fundos de emergência que podem usar em tempos de crise, o que muitas vezes pode permitir que eles se mantenham em tempos difíceis. Mas nem sempre: o financiamento de emergência do Federal Reserve geralmente está disponível apenas para instituições solventes com chance de recuperação. Na última crise, tantos bancos tiveram empréstimos azedados e ativos em dificuldades de todos os tipos que centenas faliram. Os não-bancos também faliram.
Fonte: Valor
