Um fenômeno urbano que acontece e causa polêmica em muitos municípios no Brasil e no mundo, impondo o desafio de equilibrar o progresso e o desenvolvimento com a inclusão social e o direito à cidade para todos os seus moradores. Trata-se da gentrificação, nome criado em 1964 pela socióloga britânica Ruth Glass (1912-1990) para descrever mudanças ocorridas em bairros operários de Londres (Reino Unido).
Ele descreve o processo de transformação socioeconômica de áreas urbanas desvalorizadas ou periféricas, através de ações que promove melhorias estruturais e atrai moradores de maior renda para estas regiões, mas aumenta o custo de vida, sobretudo os preços de aluguéis e comércios, e estimula a especulação imobiliária, forçando a população local original, de menor renda, sa se mudar para bairros mais afastados. “Com isso, os imóveis se valorizam e o custo de vida aumenta, o que pode levar à substituição gradual da população original. Costuma ser um processo lento e progressivo, mas que no decorrer do tempo transparece a mudança”, explica a arquiteta e professora Layla Araújo Pinto, do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Tiradentes (Unit).
Especialistas citam como exemplos de gentrificação o bairro do SoHo, em Nova York (Estados Unidos), área industrial degradada que recebeu artistas, galerias e novos empreendimentos nas décadas de 1960 e 1970; e o Porto Maravilha, lançado em 2009 para requalificar seis bairros da região portuária do Rio de Janeiro (RJ), incluindo partes do Centro, em meio aos preparativos da capital fluminense para a Copa do Mundo 2014 e as Olimpíadas 2016. “Ele promoveu revitalização urbana, novos investimentos e valorização imobiliária. Apesar dos avanços urbanísticos, houve críticas relacionadas ao risco de deslocamento de comunidades tradicionais e aumento do custo de moradia”, pontuou o advogado e professor Diogo de Calasans Andrade, do Programa de Pós-Graduação em Direitos Humanos (PPGD/Unit), autor de livros e pesquisas publicadas sobre o tema.
Ele aponta ainda a ocorrência de dois processos semelhantes em Aracaju. O primeiro foi a revitalização do Centro Histórico, ao longo dos anos 2000, que buscou valorizar o patrimônio e o turismo, mas que também gerou mudanças no perfil de uso dos espaços urbanos. O outro, ao longo dos últimos 30 anos, foi o desenvolvimento de áreas da zona sul, como o bairro Jardins, que após novos investimentos imobiliários e comerciais, passou por forte valorização urbana. “Esses processos são comuns em cidades que passam por requalificação urbana e expansão do mercado imobiliário”, acrescenta Calasans.
Economicamente, a gentrificação aumenta o valor de imóveis e negócios nos bairros, impulsionando investimentos em infraestrutura, segurança e serviços, o que aumenta a arrecadação e cria empregos, ao mesmo tempo em que altera sensivelmente o custo de vida para a população residente. “Para a cidade, pode gerar novas centralidades, fortalecer setores como tecnologia e gastronomia e atrair talentos e turismo, mas tende a concentrar benefícios e elevar custos, além de expulsar negócios tradicionais e reduzir moradias acessíveis. A homogeneização dos usos urbanos e o deslocamento de moradores podem prejudicar a eficiência geral, sendo fundamental que políticas públicas reinvistam, pelo menos parte do valor gerado, em habitação, transporte e atividades culturais para maximizar os benefícios”, explica o professor Rodrigo Rocha, dos cursos de Administração, Ciências Contábeis e pós-graduação Lato Sensu da Unit.
Como acontece
Em geral, a gentrificação começa a partir de grandes investimentos imobiliários ou projetos de requalificação urbana, que podem acelerar ou estimular esse processo, e ainda respeitar ou não os padrões arquitetônicos e urbanísticos de uma cidade. “Em alguns casos, projetos de requalificação buscam preservar o patrimônio arquitetônico e a identidade urbana. Em outros, a valorização imobiliária pode levar à substituição de edificações e à descaracterização do tecido urbano original – como quando são feitas obras voltadas para mobilidade urbana, como pontes e viadutos, que acabam mudando a configuração urbana (e consequentemente arquitetônica) do local”, diz Layla Araújo, acrescentando que a demolição de imóveis e espaços considerados “velhos” não caracteriza necessariamente a gentrificação, mas pode fazer parte desse processo.
A partir das novas infraestruturas, requalificações urbanas e incentivos, investidores e pioneiros são atraídos a essas regiões, por vantagens de preço e qualidade. Em seguida, reformas, negócios de nicho e eventos culturais consolidam o bairro, elevando os preços e aluguéis dos imóveis. “O processo avança com grandes incorporadoras e redes comerciais, aumentando o risco de deslocamento e padronização dos usos. A duração varia de 3 a 20 anos, dependendo do mercado e da regulação, e não é linear, pois algumas áreas podem gentrificar em ondas e bolsões, com avanços e recuos”, afirma Rodrigo Rocha
Aqui entra a outra consequência do fenômeno: a especulação imobiliária, que consiste na aquisição e retenção de terrenos ou imóveis visando ganhos futuros com a valorização, frequentemente sem uso imediato. Isso inclui manter propriedades vazias ou subutilizadas, no aguardo de mudanças favoráveis no mercado ou na legislação. Para o economista, a especulação se torna problemática quando gera ineficiências e custos sociais, especialmente em áreas com alta demanda por moradia, embora faça parte dos mercados.
“A especulação e a gentrificação estão interligadas, pois ambas se baseiam em expectativas de valorização, levando investidores a aumentar preços antes mesmo de melhorias concretas, o que pressiona moradores e comércios. A retenção de imóveis vagos na expectativa de gentrificação eleva ainda mais os preços, mas políticas públicas adequadas podem mitigar esse efeito. Assim, a relação entre esses processos depende da governança urbana e do alinhamento entre interesses privados e objetivos públicos, permitindo transformar bairros com crescimento econômico sem expulsar a população original”, observa Rodrigo.
Dentro do Plano Diretor?
Juridicamente, os fenômenos de gentrificação se relacionam diretamente com instrumentos previstos no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que estabelece princípios como a função social da propriedade e da cidade. Os professores defendem que a gentrificação seja analisada à luz de princípios constitucionais como o direito à moradia, a função social da propriedade e o direito à cidade, além de se basear no Plano Diretor de cada município. “Os Planos Diretores podem influenciar diretamente esses processos, pois definem parâmetros de uso do solo, densidade, preservação patrimonial e diretrizes de desenvolvimento urbano, entre outros aspectos. Quando bem estruturados, podem ajudar a equilibrar valorização urbana com inclusão social e proteção do patrimônio”, complementa a professora Layla Araújo, do curso de Arquitetura.
“Em teoria, toda transformação urbana deveria estar alinhada com os planos diretores municipais, que são os principais instrumentos de planejamento urbano no Brasil. Esses planos estabelecem regras de uso do solo, densidade urbana, preservação de áreas e instrumentos de política urbana. Contudo, na prática, a gentrificação muitas vezes ocorre como consequência indireta de políticas de revitalização urbana ou de valorização imobiliária, nem sempre acompanhadas por mecanismos de proteção social adequados. Quando o planejamento urbano não prevê instrumentos como zonas especiais de interesse social (ZEIS), políticas habitacionais ou controle de especulação imobiliária, o processo pode gerar exclusão urbana”, alerta Diogo Calasans.
Cidades inteligentes
O fenômeno da gentrificação também se choca com outro conceito moderno que vem sendo implementado na organização das cidades: o das cidades inteligentes, dotadas de recursos avançados de tecnologia e conectividade para otimizar e ampliar o acesso dos moradores a serviços e informações. Muitos projetos urbanos associados à inovação tecnológica, digitalização e modernização urbana podem gerar valorização acelerada de determinadas áreas da cidade, além de segregar a parcela da população que não tem acesso a tecnologia.
“A gentrificação costuma ser vista como um efeito indesejado de processos de revitalização urbana, enquanto o conceito moderno de cidades inteligentes busca justamente promover desenvolvimento urbano sustentável e inclusivo. Portanto, quando bem planejadas, as cidades inteligentes podem evitar ou mitigar processos de gentrificação excludente, utilizando instrumentos de planejamento urbano, dados e políticas públicas para garantir diversidade social e acesso democrático à cidade”, esclarece Calasans, concluindo que “o futuro das cidades inteligentes não pode ser apenas tecnológico: precisa ser também humano, inclusivo e socialmente sustentável”.
Fonte: Asscom Unit
